전세사기 방지를 위한 계약 전 필수 8가지 예방법
요즘 뉴스에서 전세 사기와 깡통전세로 인해 소중한 보증금을 돌려받지 못하는 세입자분들의 안타까운 소식이 끊이지 않고 있습니다. 불안한 마음으로 전세 계약을 준비하고 계신가요? 걱정 마세요! 계약서에 서명하기 전, 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트 8가지를 꼼꼼하게 알려드릴게요. 이 정보만 알아도 전세 사기로부터 나 자신을 보호하고 안전한 전세 주택을 마련할 수 있습니다.
💡 잠깐! '깡통전세'가 정확히 뭔가요?
"깡통전세"는 간단하게 말해서
집을 팔아도 대출이나 전세 보증금을 갚을 수 없는 상태를 말해요. 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.
㉠선순위 근저당권(대출) + ㉡전세 보증금(채권) > ㉢주택의 매매가격 =
㉣깡통전세
즉, 주택에 설정된 대출(근저당)과 내가 내는 전세 보증금을 합친 금액이 현재 그
집의 시장 매매가격보다 더 높을 때를 깡통전세라고 부릅니다. 이런 집은 나중에
집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가더라도, 매매가격이 낮아 내
보증금을 모두 돌려받기 어려울 수 있으니 정말 주의해야 합니다. 계약 전에는
반드시 근저당권과 채권 현황을 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하는 것이
현명해요.
안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트 8가지
1. 적정 전세가 알아보기: 제안된 가격이 합리적인가요?
계약을 하려는 전세 주택의 가격이 현재 시장에서 형성된 적정한 가격인지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 주변 시세와 비교해보고, 혹시 너무 높거나 터무니없이 낮은 가격이라면 일단 의심해봐야 해요.
- 서울시 '전세가격상담센터'를 활용해 보세요! 서울시 소재 전세 계약 예정자라면 누구나 전세 주택의 적정 가격에 대한 전문적인 조언을 무료로 받을 수 있습니다.
- 신청 방법: 온라인 『서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)』에서 신청하면 2일 이내 문자로 통보되고, 감정평가사로부터 유선 상담을 받을 수 있습니다.
2. 전세가율 알아보기: 위험 신호를 감지하세요!
전세가율은 전세 가격을 매매 가격으로 나눈 비율을 말합니다. 이 비율이 80%를 초과한다면 깡통전세 위험이 높다는 신호이므로 각별한 주의가 필요해요. 예를 들어, 매매가격이 3억 원인 집의 전세가가 2억 7천만 원이라면 전세가율은 90%로, 위험한 수준이라고 볼 수 있습니다.
3. 등기부등본 열람/확인: 집의 '권리관계'를 파악하세요!
등기부등본은 마치 집의 신분증과 같아요. 이 서류를 통해 집의 소유권, 대출 현황, 압류 여부 등 중요한 권리 관계를 파악할 수 있습니다.
- 과도한 대출 여부: 임대 주택에 잡힌 대출(근저당권)이 너무 많지는 않은지 확인하세요. 대출이 많으면 나중에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 압류, 처분금지 등 권리 제한 사항: 혹시 집이 압류되었거나, 사고팔 수 없도록 묶여있는 상태는 아닌지 확인해야 합니다.
- 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용: '신탁'이라고 등기되어 있다면, 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지고 있을 가능성이 높습니다. 반드시 신탁원부를 확인하여 실제 계약 주체가 누구인지, 신탁회사의 동의는 얻었는지 등을 파악해야 합니다.
✅ 어디서 확인하나요?
인터넷 등기소(iros.go.kr), 등기소 방문, 무인민원발급기를 통해 확인할 수 있습니다.
4. 건축물대장 열람/확인: 집의 '상태'를 확인하세요!
건축물대장은 집의 실제 용도나 불법 건축물 여부를 알려주는 중요한 서류입니다.
- 무허가 또는 불법 건축물 등록 여부: 불법 건축물이라면 주택으로서의 보호를 받지 못하거나, 나중에 철거 명령 등이 내려질 수 있습니다.
- 주택 용도 확인: 내가 살려는 집이 실제 '주택' 용도로 등록되어 있는지 확인해야 합니다. 상가나 사무실 용도로 되어 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있어요.
✅ 어디서 확인하나요?
정부24(www.gov.kr) 또는 모바일 앱을 통해 편리하게 열람 가능합니다.
5. 임대인 체납세금 등 확인 : 숨겨진 빚은 없나요?
임대인에게 미납된 국세나 지방세가 있다면, 혹시 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 내 보증금보다 세금이 먼저 변제되어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해 "임대인 미납국세 열람 신청"을 꼭 하셔야 합니다.
- 신청 방법 및 시기 : 열람 신청서, 신분증, 임대차 계약서 등을 지참하여 가까운 세무서를 방문하면 됩니다. 열람은 [임대차 계약 전]이나 [임대차 계약일부터 임대차 기간 시작일]까지 신청할 수 있습니다.
- 💡꿀팁! 임차보증금이 1천만 원을 초과하는 경우, 임대차 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다.
6. 공인중개사 + 집주인 확인: 진짜 당사자가 맞나요?
믿을 수 있는 계약을 위해선 중개사와 집주인의 신분을 확실히 확인해야 합니다.
- 공인중개사 확인 : 계약을 진행하는 공인중개사가 정식으로 등록하고 영업하는 사람인지 확인하세요. '공인중개사 협회' 홈페이지에서 개업한 공인중개사의 자격등록 여부를 확인할 수 있습니다.
- 집주인 신분 확인 : 계약 당사자가 등기부등본과 건축물대장에 기재된 주택 소유자와 [정확히 일치(동일)]하는지 신분증을 통해 꼭 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서 등 추가 서류를 꼼꼼히 확인하고 집주인과 직접 통화하여 의사를 확인하는 것이 좋습니다.
7. 중개물건 등록 확인 : 수상한 점은 없나요?
내가 계약하려는 전세 매물이 특정 중개업소에만 등록되어 있는 것은 아닌지, 아니면 여러 중개업소에 고루 등록되어 있는지 확인하는 것도 중요합니다.
- 지역 내 여러 중개업소에 해당 중개물건이 다수 등록되어 있다면, 비교적 신뢰할 수 있는 거래라고 판단할 수 있습니다. 특정 업소에서만 '급매'라며 계약을 서두른다면 한 번 더 의심해봐야 합니다.
8. 보증보험 확인 : 최후의 보루를 마련하세요!
전세보증금 반환보증보험은 만약의 사태로 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, HUG(주택도시보증공사) 등과 같은 보증기관에서 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
- 계약 전 해당 주택이 보증보험 가입 요건을 충족하는지, 그리고 보증보험 가입이 가능한지 여부를 꼭 확인하세요. 보증보험에 가입해 두면 전세 사기 피해 시 보증금을 회수할 수 있는 가장 확실한 방법이 됩니다.
🆘 전세 사기 피해, 혼자 고민하지 마세요! 상담 지원 서비스
만약 전세 사기 피해가 의심되거나 이미 피해를 입으셨다면, 아래의 상담 서비스를 통해 도움을 받을 수 있습니다.
✨ 전월세종합지원센터 ✨
전세 사기나 깡통전세와 관련된 전문가(변호사, 법무사, 공인중개사) 상담을 무료로 제공합니다.
- 상담 서비스 : 전세 사기 관련 법률 및 행정 상담
- 전세피해확인서 발급 안내 및 접수 : 피해 임차인은 '전세피해확인서'를 발급받아 정부의 저리 기금 대출(금리 1~2%대) 상품이나 긴급 주거지원 등을 이용할 수 있습니다.
- 위치 : 서울 중구 덕수궁길 15, 서소문별관 1동 1층 상담실
- 대표번호 : 02)2133-1200~8
- 운영시간 : 평일 오전 9시 ~ 오후 8시, 주말 및 공휴일 오전 10시 ~ 오후 4시 (*점심시간 12시 ~ 13시 제외)
✨ 서울톡 챗봇서비스 ✨
카카오톡에서 제공되는 챗봇 서비스로, 전세 사기에 대한 대응 절차와 예방 방법 등을 손쉽게 안내받을 수 있습니다. 편리하고 신속한 상담을 제공하여 전세 사기와 관련된 문제를 예방하고 대처하는 데 도움을 줍니다.
- 이용 방법 : 카카오톡 검색창에 "서울톡" 검색 후 이용
전월세종합지원센터와 서울톡은 전세 사기 피해를 방지하고 피해자들에게 도움을 주기 위해 운영되는 유용한 서비스입니다. 이러한 서비스를 통해 안전한 주택 거래를 위해 필요한 정보와 조언을 얻을 수 있습니다.
전세 계약은 우리의 소중한 자산을 지키는 중요한 과정입니다. 오늘 알려드린 8가지 체크리스트와 상담 지원 서비스를 활용하여 안전하고 현명한 전세 계약을 하시길 바랍니다.
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| 전세사기 방지를 위한 계약 전 필수 8가지 예방법 |
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