요즘 뉴스에서 전세 사기와 깡통전세로 인해 소중한 보증금을 돌려받지 못하는 세입자분들의 안타까운 소식이 끊이지 않고 있습니다. 불안한 마음으로 전세 계약을 준비하고 계신가요? 걱정 마세요! 계약서에 서명하기 전, 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트 8가지를 꼼꼼하게 알려드릴게요. 이 정보만 알아도 전세 사기로부터 나 자신을 보호하고 안전한 전세 주택을 마련할 수 있습니다.
💡 잠깐! '깡통전세'가 정확히 뭔가요?
"깡통전세"는 간단하게 말해서
집을 팔아도 대출이나 전세 보증금을 갚을 수 없는 상태를 말해요. 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.
㉠선순위 근저당권(대출) + ㉡전세 보증금(채권) > ㉢주택의 매매가격 =
㉣깡통전세
즉, 주택에 설정된 대출(근저당)과 내가 내는 전세 보증금을 합친 금액이 현재 그
집의 시장 매매가격보다 더 높을 때를 깡통전세라고 부릅니다. 이런 집은 나중에
집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가더라도, 매매가격이 낮아 내
보증금을 모두 돌려받기 어려울 수 있으니 정말 주의해야 합니다. 계약 전에는
반드시 근저당권과 채권 현황을 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하는 것이
현명해요.
안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트 8가지
1. 적정 전세가 알아보기: 제안된 가격이 합리적인가요?
계약을 하려는 전세 주택의 가격이 현재 시장에서 형성된 적정한 가격인지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 주변 시세와 비교해보고, 혹시 너무 높거나 터무니없이 낮은 가격이라면 일단 의심해봐야 해요.
- 서울시 '전세가격상담센터'를 활용해 보세요! 서울시 소재 전세 계약 예정자라면 누구나 전세 주택의 적정 가격에 대한 전문적인 조언을 무료로 받을 수 있습니다.
- 신청 방법: 온라인 『서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)』에서 신청하면 2일 이내 문자로 통보되고, 감정평가사로부터 유선 상담을 받을 수 있습니다.
2. 전세가율 알아보기: 위험 신호를 감지하세요!
전세가율은 전세 가격을 매매 가격으로 나눈 비율을 말합니다. 이 비율이 80%를 초과한다면 깡통전세 위험이 높다는 신호이므로 각별한 주의가 필요해요. 예를 들어, 매매가격이 3억 원인 집의 전세가가 2억 7천만 원이라면 전세가율은 90%로, 위험한 수준이라고 볼 수 있습니다.
3. 등기부등본 열람/확인: 집의 '권리관계'를 파악하세요!
등기부등본은 마치 집의 신분증과 같아요. 이 서류를 통해 집의 소유권, 대출 현황, 압류 여부 등 중요한 권리 관계를 파악할 수 있습니다.
- 과도한 대출 여부: 임대 주택에 잡힌 대출(근저당권)이 너무 많지는 않은지 확인하세요. 대출이 많으면 나중에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 압류, 처분금지 등 권리 제한 사항: 혹시 집이 압류되었거나, 사고팔 수 없도록 묶여있는 상태는 아닌지 확인해야 합니다.
- 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용: '신탁'이라고 등기되어 있다면, 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지고 있을 가능성이 높습니다. 반드시 신탁원부를 확인하여 실제 계약 주체가 누구인지, 신탁회사의 동의는 얻었는지 등을 파악해야 합니다.
✅ 어디서 확인하나요?
인터넷 등기소(iros.go.kr), 등기소 방문, 무인민원발급기를 통해 확인할 수 있습니다.
4. 건축물대장 열람/확인: 집의 '상태'를 확인하세요!
건축물대장은 집의 실제 용도나 불법 건축물 여부를 알려주는 중요한 서류입니다.
- 무허가 또는 불법 건축물 등록 여부: 불법 건축물이라면 주택으로서의 보호를 받지 못하거나, 나중에 철거 명령 등이 내려질 수 있습니다.
- 주택 용도 확인: 내가 살려는 집이 실제 '주택' 용도로 등록되어 있는지 확인해야 합니다. 상가나 사무실 용도로 되어 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있어요.
✅ 어디서 확인하나요?
정부24(www.gov.kr) 또는 모바일 앱을 통해 편리하게 열람 가능합니다.
5. 임대인 체납세금 등 확인 : 숨겨진 빚은 없나요?
임대인에게 미납된 국세나 지방세가 있다면, 혹시 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 내 보증금보다 세금이 먼저 변제되어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해 "임대인 미납국세 열람 신청"을 꼭 하셔야 합니다.
- 신청 방법 및 시기 : 열람 신청서, 신분증, 임대차 계약서 등을 지참하여 가까운 세무서를 방문하면 됩니다. 열람은 [임대차 계약 전]이나 [임대차 계약일부터 임대차 기간 시작일]까지 신청할 수 있습니다.
- 💡꿀팁! 임차보증금이 1천만 원을 초과하는 경우, 임대차 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다.
6. 공인중개사 + 집주인 확인: 진짜 당사자가 맞나요?
믿을 수 있는 계약을 위해선 중개사와 집주인의 신분을 확실히 확인해야 합니다.
- 공인중개사 확인 : 계약을 진행하는 공인중개사가 정식으로 등록하고 영업하는 사람인지 확인하세요. '공인중개사 협회' 홈페이지에서 개업한 공인중개사의 자격등록 여부를 확인할 수 있습니다.
- 집주인 신분 확인 : 계약 당사자가 등기부등본과 건축물대장에 기재된 주택 소유자와 [정확히 일치(동일)]하는지 신분증을 통해 꼭 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서 등 추가 서류를 꼼꼼히 확인하고 집주인과 직접 통화하여 의사를 확인하는 것이 좋습니다.
7. 중개물건 등록 확인 : 수상한 점은 없나요?
내가 계약하려는 전세 매물이 특정 중개업소에만 등록되어 있는 것은 아닌지, 아니면 여러 중개업소에 고루 등록되어 있는지 확인하는 것도 중요합니다.
- 지역 내 여러 중개업소에 해당 중개물건이 다수 등록되어 있다면, 비교적 신뢰할 수 있는 거래라고 판단할 수 있습니다. 특정 업소에서만 '급매'라며 계약을 서두른다면 한 번 더 의심해봐야 합니다.
8. 보증보험 확인 : 최후의 보루를 마련하세요!
전세보증금 반환보증보험은 만약의 사태로 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, HUG(주택도시보증공사) 등과 같은 보증기관에서 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
- 계약 전 해당 주택이 보증보험 가입 요건을 충족하는지, 그리고 보증보험 가입이 가능한지 여부를 꼭 확인하세요. 보증보험에 가입해 두면 전세 사기 피해 시 보증금을 회수할 수 있는 가장 확실한 방법이 됩니다.
🆘 전세 사기 피해, 혼자 고민하지 마세요! 상담 지원 서비스
만약 전세 사기 피해가 의심되거나 이미 피해를 입으셨다면, 아래의 상담 서비스를 통해 도움을 받을 수 있습니다.
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전세 사기나 깡통전세와 관련된 전문가(변호사, 법무사, 공인중개사) 상담을 무료로 제공합니다.
- 상담 서비스 : 전세 사기 관련 법률 및 행정 상담
- 전세피해확인서 발급 안내 및 접수 : 피해 임차인은 '전세피해확인서'를 발급받아 정부의 저리 기금 대출(금리 1~2%대) 상품이나 긴급 주거지원 등을 이용할 수 있습니다.
- 위치 : 서울 중구 덕수궁길 15, 서소문별관 1동 1층 상담실
- 대표번호 : 02)2133-1200~8
- 운영시간 : 평일 오전 9시 ~ 오후 8시, 주말 및 공휴일 오전 10시 ~ 오후 4시 (*점심시간 12시 ~ 13시 제외)
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카카오톡에서 제공되는 챗봇 서비스로, 전세 사기에 대한 대응 절차와 예방 방법 등을 손쉽게 안내받을 수 있습니다. 편리하고 신속한 상담을 제공하여 전세 사기와 관련된 문제를 예방하고 대처하는 데 도움을 줍니다.
- 이용 방법 : 카카오톡 검색창에 "서울톡" 검색 후 이용
전월세종합지원센터와 서울톡은 전세 사기 피해를 방지하고 피해자들에게 도움을 주기 위해 운영되는 유용한 서비스입니다. 이러한 서비스를 통해 안전한 주택 거래를 위해 필요한 정보와 조언을 얻을 수 있습니다.
전세 계약은 우리의 소중한 자산을 지키는 중요한 과정입니다. 오늘 알려드린 8가지 체크리스트와 상담 지원 서비스를 활용하여 안전하고 현명한 전세 계약을 하시길 바랍니다.
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| 전세사기 방지를 위한 계약 전 필수 8가지 예방법 |
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